tem jako asymetryczny. Najemca korzysta z ochrony instytucjonalnej, właściciel ponosi ryzyko finansowe. W konsekwencji czynsz zawiera premię za to ryzyko albo mieszkanie nie trafia na rynek wcale.
Nie można jednak oczekiwać, że prywatni właściciele będą pełnić funkcję elementu systemu pomocy społecznej. Jeżeli państwo uznaje ochronę prawa do mieszkania za wartość nadrzędną w określonych sytuacjach, powinno równolegle zapewnić sprawny i finansowany zasób lokali socjalnych. W przeciwnym razie powstaje napięcie, które deformuje rynek. Równie istotne jest usprawnienie postępowań sądowych. Spór o eksmisję nie powinien trwać kilku lat. Prawomocny wyrok musi oznaczać realną możliwość jego wykonania w rozsądnym terminie. Tylko wtedy właściciel będzie miał poczucie, że państwo nie pozostawia go samemu sobie.
Najem okazjonalny – rozwiązanie nieuniwersalne
Ustawodawca próbował odpowiedzieć na obawy właścicieli poprzez wprowadzenie najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. W tych modelach najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i wskazuje lokal, do którego wyprowadzi się w razie rozwiązania umowy. W teorii jest to rozwiązanie zwiększające bezpieczeństwo właściciela, ponieważ skraca procedurę odzyskania lokalu i eliminuje konieczność oczekiwania na lokal socjalny.
W praktyce jednak wielu najemców nie jest w stanie wskazać alternatywnego lokalu ani uzyskać zgody jego właściciela. Część wynajmujących nie chce ponosić kosztów notarialnych. Z drugiej strony, nawet najem okazjonalny nie rozwiązuje wszystkich problemów. Błędy formalne w zgłoszeniu umowy do urzędu skarbowego czy w treści oświadczenia mogą pozbawić właściciela uproszczonej ścieżki dochodzenia roszczeń. W rezultacie mechanizm, który miał uporządkować rynek, nie stał się standardem.
Najemcy, czyli druga strona niepewności
Nie można analizować rynku wyłącznie przez pryzmat interesów właścicieli. Najemcy również funkcjonują w warunkach niepewności. Wzrost cen najmu w ostatnich latach, dynamiczne zmiany rynkowe oraz krótkoterminowe umowy powodują, że wiele osób nie traktuje wynajmowanego mieszkania jako stabilnego miejsca życia. Podwyżka czynszu, wypowiedzenie umowy czy decyzja właściciela o sprzedaży lokalu mogą oznaczać konieczność szybkiej przeprowadzki i ponoszenia dodatkowych kosztów.
Brak przewidywalności wpływa na decyzje rodzinne i zawodowe. Najem bywa postrzegany jako rozwiązanie tymczasowe, nawet jeśli trwa wiele lat. Prawo przewiduje określone mechanizmy ochronne dla lokatorów, jednak w praktyce ich skuteczność zależy od konstrukcji umowy. A ta często jest przygotowywana bez wsparcia prawnika i bez świadomości konsekwencji zapisów.
Rynek, który potrzebuje równowagi
Najem nie jest relacją wrogą z natury. To umowa, w której obie strony mają interes w jej prawidłowym wykonywaniu. Właściciel oczekuje terminowych płatności i dba-
smart-magazine. pl
79