INWESTYCJE
W tym czasie nieruchomość nie generuje dochodu, a często ulega degradacji.
W jednej z prowadzonych przeze mnie spraw zaległość czynszowa przekroczyła 100 tysięcy złotych. Najemca przez kilka miesięcy regulował należności, następnie zaczął opóźniać płatności, aż w końcu zaprzestał ich całkowicie. Właściciel próbował mediacji i rozłożenia zadłużenia na raty. Bez rezultatu. Postępowanie o eksmisję trwało prawie trzy lata. Sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego. Gmina nie dysponowała wolnym mieszkaniem przez kolejne kilkanaście miesięcy. Właściciel w tym czasie spłacał kredyt hipoteczny, regulował opłaty administracyjne i podatki. Prawomocny wyrok nie oznaczał realnego odzyskania nieruchomości. Z punktu widzenia ustawy mechanizm ochronny zadziałał. Z punktu widzenia ekonomii prywatnej był to przykład sytuacji, w której ciężar problemu mieszkaniowego został przeniesiony na jednostkowego właściciela. Nie dziwi więc, że część właścicieli woli trzymać mieszkanie puste, niż ryzykować wieloletni spór.
Dlaczego właściciele mówią wprost – prawo chroni lokatora?
Obowiązujący model silnie akcentuje ochronę lokatora w sytuacjach kryzysowych. Sąd ma obowiązek badać, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego. W określonych przypadkach, takich jak ciąża, niepełnosprawność, bezrobocie czy sprawowanie opieki nad małoletnimi dziećmi, przyznanie takiego prawa jest bardzo prawdopodobne. Do czasu jego realizacji eksmisja nie może zostać przeprowadzona. które pozwalałyby mu skutecznie dochodzić odszkodowania w rozsądnym czasie. Oczywiście istnieje możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od gminy za niewskazanie lokalu socjalnego, jednak są to kolejne, wieloletnie postępowania wymagające dodatkowych nakładów. Właśnie w tym miejscu rodzi się przekonanie, że system chroni lokatora, a właściciel pozostaje z ryzykiem finansowym sam. To przekonanie, niezależnie od ocen aksjologicznych, wpływa na decyzje inwestycyjne.
Efekt domina
Każdy właściciel, który doświadczył takiej sytuacji, przekazuje swoją historię dalej. Na forach internetowych, w rozmowach prywatnych, w grupach inwestorów. W rezultacie powstaje narracja, że wynajem jest ryzykowny prawnie, a ochrona własności jest iluzoryczna. Właściciele reagują w sposób przewidywalny, często zaostrzając kryteria wyboru najemcy.
W praktyce oznacza to preferowanie osób z umową o pracę na czas nieokreślony, wysokimi dochodami i nienaganną historią płatniczą. Osoby w mniej stabilnej sytuacji zawodowej mają coraz trudniejszy dostęp do rynku. Paradoks polega na tym, że system, który ma chronić osoby słabsze, pośrednio zmniejsza ich dostęp do mieszkań prywatnych. Ograniczona podaż i wyższe ceny dodatkowo pogłębiają problem. Najemcy płacą więcej, mają mniejszy wybór i jeszcze większe poczucie niepewności.
Potrzeba systemowego rozwiązania
Właściciel nie ma wpływu na tempo działania gminy. Nie posiada również narzędzi,
Opisana powyżej konstrukcja prawna powoduje, że wielu właścicieli postrzega sys-
78 # 1 marzec 2026