Pustostany, czyli milczący komentarz rynku
Według danych Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 roku w Polsce było ponad 1,8 miliona mieszkań niezamieszkanych. Nawet jeśli część z nich stanowią lokale w budowie, w złym stanie technicznym lub położone w regionach o niskim popycie, skala zjawiska pozostaje znacząca. Co istotne, pustostany występują również w dużych miastach, gdzie zapotrzebowanie na najem jest wysokie.
Właściciele, z którymi rozmawiam w ramach praktyki zawodowej, coraz częściej mówią wprost: wolę, aby mieszkanie stało puste i zyskiwało na wartości, niż żebym przez dwa lata nie mógł go odzyskać. W warunkach wysokich kosztów finansowania, rosnących opłat administracyjnych i podatkowych kilka miesięcy braku czynszu może zachwiać rentownością inwestycji. Jeżeli do tego dochodzi kilkuletni spór sądowy, kalkulacja staje się bezwzględna. Pustostan jest kosztem przewidywalnym. Konflikt prawny bywa kosztem otwartym i trudnym do oszacowania.
Ramy prawne – stabilność przepisów, niestabilność skutków
W lutym 2026 roku podstawą regulacji pozostają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Nie doszło w ostatnim czasie do fundamentalnej zmiany modelu ochrony lokatora ani procedury eksmisyjnej. Legislacyjnie system jest stabilny. Problemem pozostaje jego funkcjonalność.
Eksmisja wymaga prawomocnego wyroku sądu. Sąd bada nie tylko zasadność wypowiedzenia umowy, lecz także sytuację osobistą i majątkową lokatora. Jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki, sąd przyznaje prawo do lokalu socjalnego. W takiej sytuacji wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu zapewnienia lokalu przez gminę. W teorii jest to wyraz społecznej odpowiedzialności państwa. W praktyce w wielu miastach czas oczekiwania na lokal socjalny wynosi kilkanaście miesięcy, a bywa, że przekracza dwa lata. W tym okresie właściciel nie może skutecznie odzyskać mieszkania, choć formalnie pozostaje jego właścicielem.
Strach właściciela – „ a jeśli nie będę mógł odzyskać nieruchomości?”
Właściciel, który kupuje mieszkanie za własne oszczędności lub na kredyt, ponosi realne ryzyko finansowe. Rata kredytu, czynsz administracyjny, podatki, koszty remontów... W sytuacji, gdy najemca przestaje płacić, ciężar utrzymania nieruchomości pozostaje po stronie właściciela.
W praktyce sądowej często spotykam się z sytuacją, w której zaległość czynszowa narasta przez wiele miesięcy. Właściciel wypowiada umowę. Najemca nie wyprowadza się. Sprawa trafia do sądu. Postępowanie trwa. Nawet po uzyskaniu prawomocnego wyroku eksmisyjnego może się pojawić kwestia prawa do lokalu socjalnego. Jeżeli gmina nie zapewni takiego lokalu, wykonanie eksmisji jest wstrzymane. Z perspektywy właściciela oznacza to czasem kilkanaście miesięcy braku wpływów i pełną odpowiedzialność za koszty utrzymania mieszkania.
smart-magazine. pl
77