Od lat nieruchomości uchodzą za naturalny wybór dla każdego, kto szuka stabilności, przewidywalnego przepływu pieniężnego i realnej ochrony kapitału przed rynkowymi zawirowaniami. To nadal się sprawdza – inwestycje w tym sektorze potrafią generować wyższe stopy zwrotu niż akcje, przy niemal dwukrotnie niższym profilu ryzyka. Kluczowe jest jednak zrozumienie, że ten świetny wynik to efekt długiego horyzontu inwestycyjnego.
W krótkim okresie inwestycyjnym i przy barierze wejścia na poziomie 600 – 800 tysięcy złotych za kompaktowe mieszkanie w dużym polskim mieście margines na błąd inwestycyjny po prostu przestał istnieć. Sukces wymaga dziś twardej, matematycznej analizy. Nic więc dziwnego, że część osób z kapitałem zadaje sobie pytanie: a może łatwiej i bezpieczniej kupić po prostu akcje dewelopera albo jednostki zagranicznego funduszu REIT?
Pułapka „ łatwych” alternatyw – akcje deweloperów to nie są nieruchomości
Na pierwszy rzut oka inwestowanie w akcje giełdowych spółek deweloperskich wydaje się genialne w swojej prostocie. Wymaga zaledwie ułamka kapitału potrzebnego na zakup nawet najmniejszej kawalerki, zapewnia natychmiastową płynność – akcje można sprzedać w każdej chwili za pomocą kilku kliknięć w aplikacji – a zyski w czasach rynkowego boomu i wypłacane dywidendy bywają imponujące.
Niestety, utożsamianie zakupu akcji dewelopera z klasycznym inwestowaniem w nieruchomości to fundamentalny błąd myślowy, który generuje ogromne ryzyko. Część inwestorów niestety nie jest tego świadoma. Kupując akcje, nie kupujemy ziemi, betonu ani gwarantowanego czynszu z najmu – kupujemy udziały w przedsiębiorstwie. A to oznacza, że wystawiamy swój kapitał na zupełnie inne spektrum zagrożeń. Uzależniamy się od cykli koniunkturalnych, polityki spółek, kosztów materiałów budowlanych, presji płacowej pracowników fizycznych, a także... od błędów zarządu.
W tym modelu oddajemy pełną kontrolę nad swoim kapitałem w ręce innych ludzi oraz kapryśnych nastrojów giełdowych. Kiedy na szerokim rynku wybucha globalna panika, nawet akcje świetnie zarządzanych deweloperów potrafią drastycznie tanieć wraz z resztą giełdy. Nie ma wtedy znaczenia, czy fizyczne mieszkania na rynku w tym samym czasie twardo trzymają swoją wartość, czy drożeją.
REIT-y – zagraniczna obietnica z ukrytym ryzykiem walutowym
Kolejną modną alternatywą do fizycznych nieruchomości są REIT-y, czyli Real Estate Investment Trusts. To fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne, np. biurowce, magazyny, galerie handlowe, które z założenia wypłacają większość swoich zysków w formie regularnych dywidend. Kuszą one wysoką płynnością, niskim progiem wejścia i brakiem konieczności samodzielnego zarządzania kłopotliwymi najemcami czy nadzorowania ekip remontowych.
Gdzie tkwi więc haczyk? Przede wszystkim w Polsce od lat wciąż brakuje kompleksowych, stabilnych regulacji dla REIT-ów. To zmusza krajowych inwestorów do poszu-
smart-magazine. pl
87