do dużych miast, rośnie liczba studentów zagranicznych, brakuje nowoczesnych akademików, a społeczeństwo się starzeje, co generuje zupełnie nowe potrzeby na rynku najmu( segment senioralny). Tego popytu nie da się zaspokoić w kilka kwartałów.
Jednocześnie rynek staje się bardziej wymagający pod kątem prawno-podatkowym. Zmiany w uldze mieszkaniowej mocno ograniczają pole manewru dla inwestorów opierających swój model na częstej rotacji mieszkań w portfelu, promując tych, którzy myślą długofalowo. To ostateczny dowód na to, że rynek wymusza transformację.
Musimy spojrzeć prawdzie w oczy – bezpowrotnie skończyła się era kupowania „ w ciemno”, gdzie każda nieruchomość z czasem sama się broniła. Dzisiejsza rzeczywistość to rynkowe rentowności rzędu 3,5 – 4,5 % przy tradycyjnym najmie długoterminowym. W tym miejscu kończy się przestrzeń na intuicję. Bez twardej analizy mikrolokalizacji, bez konkretnego modelu – np. profesjonalny podnajem czy wynajem na pokoje – i bez rygorystycznego pilnowania kosztów adaptacji, sama klasa aktywów nie obroni zainwestowanego kapitału. Nie oznacza to jednak, że na najmie nie da się już dobrze zarobić. Przy zastosowaniu odpowiednich strategii wciąż można osiągać 7 – 8 % rentowności, nawet po kosztach zarządzania przez zewnętrzną firmę, ale wymaga to podejścia na wskroś biznesowego.
Wykorzystać moment rynkowej racjonalności
Dla niedoświadczonych graczy obecne realia rynkowe mogą wydawać się sygnałem do odwrotu. Jednak dla świadomego inwe-
stora brak gwałtownych skoków cenowych to czas względnego spokoju – idealne okno zakupowe przed kolejną falą popytu, która niechybnie nadejdzie wraz z dalszym luzowaniem polityki monetarnej przez Radę Polityki Pieniężnej i rosnącą zdolnością kredytową Polaków.
Dziś nieruchomości nie są już prostą lokatą dla każdego, to profesjonalny biznes. Inwestor, który wchodzi na ten rynek bez kalkulatora w ręku, ryzykuje kapitał, na który pracował całe życie. Jednak świadomy, poparty chłodną matematyką wybór fizycznych murów zamiast giełdowych spekulacji nadal pozostaje obecnie najpewniejszą i najbardziej racjonalną drogą do realnej budowy i ochrony majątku.
Maciej Gołębiewski
Ekspert ds. inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu. pl smart-magazine. pl
89