Aby rzetelnie ocenić wpływ sektora PRS, czyli Private Rented Sector, trzeba oddzielić percepcję od skali zjawiska. Polski rynek mieszkaniowy nie jest jednorodny. Inaczej działa zakup lokalu na własne potrzeby, inaczej inwestycja prywatna w jedno lub kilka mieszkań, a jeszcze inaczej portfelowy najem instytucjonalny. Każdy z tych segmentów ma inną logikę kapitału, inny profil ryzyka i inną grupę odbiorców.
Pytanie nie powinno więc brzmieć wyłącznie: „ czy fundusze wykupią rynek?”. Znacznie ważniejsze jest pytanie, czy rozwój PRS zmieni standardy najmu i wymusi profesjonalizację inwestorów indywidualnych. Odpowiedź brzmi: tak. Ale to nie oznacza końca inwestora prywatnego.
Skala – liczby studzą emocje
Największym błędem w dyskusji o PRS jest brak proporcji. Pojedyncza transakcja pakietowa, w której fundusz obejmuje kilkaset mieszkań, działa na wyobraźnię silniej niż statystyka całego rynku. Psychologicznie to klasyczny efekt dostępności: przeceniamy znaczenie tego, co jest medialne, konkretne i łatwe do wyobrażenia.
Tymczasem dane pokazują, że PRS w Polsce pozostaje niewielkim segmentem rynku. Według CBRE na koniec I kwartału 2025 r. w eksploatacji znajdowało się 24 400 lokali mieszkalnych należących do 33 inwestorów instytucjonalnych. Był to wzrost o 30 % rok do roku, a więc dynamika jest wysoka, ale punkt startu pozostaje niski. Dla porównania według GUS na koniec 2024 r. w Polsce było prawie 16 mln mieszkań.
Ten kontrast jest kluczowy. Z jednej strony PRS rośnie szybko. Z drugiej – jego obecna skala jest zbyt mała, aby mówić o przejmowaniu całego rynku mieszkaniowego. Nawet gdyby segment ten w najbliższych latach podwoił się lub potroił, nadal pozostawałby ułamkiem zasobów mieszkaniowych w Polsce.
Nie oznacza to, że wpływ PRS jest zerowy. Może być odczuwalny lokalnie, zwłaszcza w największych aglomeracjach, w dobrze skomunikowanych dzielnicach i w projektach o wysokim standardzie. Ale czym innym jest wpływ na wybrane mikrosegmenty, a czym innym dominacja nad rynkiem jako całością.
Model działania funduszy – inna gra niż zakup pojedynczego mieszkania
Jednym z najczęściej powtarzanych uproszczeń jest przekonanie, że fundusze konkurują bezpośrednio z rodzinami i inwestorami indywidualnymi o te same lokale. W części przypadków może dochodzić do takiej konkurencji, ale podstawowy model PRS działa inaczej.
Kapitał instytucjonalny szuka skali, powtarzalności i zarządzalności. Fundusz nie chce zwykle kupować przypadkowych mieszkań rozproszonych po różnych wspólnotach. Dąży do kontroli nad większą pulą lokali w jednym budynku lub projekcie, ze wspólnym standardem technicznym, jednolitym systemem zarządzania, przewidywalnymi kosztami utrzymania i możliwością profesjonalnej obsługi najemców. smart-magazine. pl
111