INWESTOWANIE
Dlatego w PRS dominują modele typu build-to-rent, forward purchase lub forward funding. W uproszczeniu oznacza to, że inwestor instytucjonalny obejmuje projekt na wczesnym etapie, kupuje cały budynek albo współfinansuje jego powstanie. Z punktu widzenia dewelopera może to oznaczać ograniczenie ryzyka sprzedażowego, poprawę płynności i większą przewidywalność inwestycji.
W tym sensie PRS nie zawsze „ zabiera” mieszkania z rynku detalicznego. Czasem przyczynia się do powstania podaży, która bez dużego, stabilnego odbiorcy mogłaby nie zostać zrealizowana albo powstałaby później. To szczególnie istotne w okresach drogiego kapitału, słabszej dostępności kredytu i większej niepewności popytu indywidualnego.
Oczywiście nie należy idealizować tego procesu. Fundusze konkurują o grunty, projekty i najlepsze lokalizacje. Ich obecność może zwiększać presję na ceny aktywów w największych miastach. Jednak samo stwierdzenie, że „ fundusze wykupują mieszkania ludziom”, jest zbyt dużym uproszczeniem.
Prawdziwe źródła presji cenowej
Jeżeli chcemy zrozumieć wzrost cen mieszkań w Polsce, trzeba spojrzeć głębiej niż na PRS. Najważniejsze czynniki mają charakter strukturalny.
Po pierwsze, ograniczona jest dostępność dobrze położonych gruntów inwestycyjnych. W dużych miastach grunty są dobrem rzadkim, a proces ich przygotowania pod zabudowę pozostaje długi i kosztowny. Po drugie, procedury administracyjne są często nieprzewidywalne. Decyzje o warunkach zabudowy, pozwolenia, uzgodnienia, odwołania i zmiany planistyczne wydłużają cykl inwestycyjny. Po trzecie, koszty budowy, finansowania oraz regulacji wpływają na minimalną cenę, przy której projekt staje się opłacalny.
Rynek mieszkaniowy ma też naturalne opóźnienie reakcji. Jeżeli popyt rośnie dzisiaj, nowa podaż pojawia się często dopiero po kilku latach. W tym czasie zmieniają się stopy procentowe, ceny materiałów, wynagrodzenia, polityka kredytowa banków i oczekiwania nabywców. To sprawia, że ceny mieszkań są efektem wielu nakładających się czynników, a nie jednego źródła presji. PRS jest jednym z uczestników tego systemu. Może wzmacniać konkurencję o najlepsze projekty, ale nie jest główną przyczyną deficytu podaży.
Polska kultura własności i lęk przed najmem
Dyskusja o PRS ma nie tylko wymiar ekonomiczny, ale też psychologiczny. Polska pozostaje krajem silnie przywiązanym do własności mieszkania. Przez dekady własne lokum było symbolem bezpieczeństwa, awansu i życiowej stabilizacji. Formuła „ ciasne, ale własne” dobrze opisuje ten społeczny kod.
Na tle Europy Polska nadal należy do rynków, w których własność ma bardzo wysokie znaczenie. Według Eurostatu w 2024 r. 68 % mieszkańców Unii Europejskiej mieszkało w lokalach własnościowych, a 32 % w wynajmowanych. W wielu krajach najem jest znacznie bardziej społecznie akceptowany, ale w Polsce nadal często traktuje się go ja-
112 # 2 lipiec 2026