ko etap przejściowy, a nie docelowy model życia.
Stąd bierze się część napięcia wokół PRS. Rozwój najmu instytucjonalnego bywa odczytywany nie tylko jako zjawisko rynkowe, lecz jako zapowiedź świata, w którym własność stanie się mniej dostępna. To lęk zrozumiały, zwłaszcza wśród młodych gospodarstw domowych, ale nie powinien zastępować analizy.
Najem instytucjonalny nie musi oznaczać rezygnacji ze społeczeństwa właścicieli. Może być uzupełnieniem rynku dla tych, którzy nie chcą lub nie mogą kupić mieszkania, są mobilni zawodowo, mieszkają czasowo w danym mieście albo cenią przewidywalność usługi bardziej niż posiadanie aktywa.
Zmiana pokoleniowa – mieszkanie jako usługa
W dużych miastach rośnie grupa najemców, którzy myślą o mieszkaniu inaczej niż poprzednie pokolenia. Dla części młodych profesjonalistów, menedżerów, pracowników branż technologicznych, cudzoziemców czy osób często zmieniających miejsce pracy mieszkanie jest usługą, a nie koniecznym życiowym zakotwiczeniem.
Tacy najemcy oczekują przejrzystej umowy, przewidywalnych kosztów, dobrego standardu, szybkiej reakcji na awarie i minimalizacji problemów organizacyjnych. PRS odpowiada na tę potrzebę przez standaryzację: jednolity standard lokali, profesjonalne zarządzanie, procedury obsługi technicznej, często także przestrzenie wspólne, coworking, siłownie lub dodatkowe usługi.
To ważna zmiana jakościowa. W klasycznym najmie prywatnym najemca często kupuje nie tylko lokal, ale też ryzyko relacji z właścicielem: czy umowa zostanie przedłużona, czy awaria zostanie naprawiona, czy kaucja będzie rozliczona uczciwie, czy standard mieszkania odpowiada opisowi... PRS próbuje to ryzyko ograniczyć.
Nie oznacza to, że każdy najemca wybierze fundusz. Część będzie nadal preferować prywatnego właściciela, niższą cenę, bardziej domowy charakter mieszkania lub lokalizacje poza dużymi projektami. Ale oczekiwania wobec całego rynku będą rosły.
Wpływ na inwestora indywidualnego
Najważniejszy wniosek dla inwestora indywidualnego jest prosty – PRS nie odbierze mu całego rynku, ale może odebrać część komfortu działania. Kończy się epoka, w której samo posiadanie mieszkania w dużym mieście wystarczało, aby bez większej strategii osiągać satysfakcjonujący wynik.
Inwestor prywatny będzie musiał konkurować jakością, lokalizacją, elastycznością i sposobem obsługi. Dotyczy to zwłaszcza tych segmentów, w których najemca ma wybór między mieszkaniem prywatnym a profesjonalnie zarządzanym budynkiem PRS.
Model „ kawalerki po babci” z przypadkowym wyposażeniem, słabą komunikacją i niejasnymi zasadami najmu będzie coraz mniej odporny. Nie dlatego, że fundusz kupi wszystkie mieszkania, ale dlatego, że rynek nauczy najemców porównywać standardy. Jednocześnie inwestor indywidualny ma przewagi, których fundusz nie posiada. Może dzia-
smart-magazine. pl
113