INWESTOWANIE łać szybciej, bardziej elastycznie i bardziej niszowo. Może inwestować w mniejsze miasta, lokalizacje turystyczne, apartamenty butikowe, lokale o unikalnym charakterze, najem krótkoterminowy, mieszkania rodzinne lub projekty, które są zbyt małe dla dużych instytucji. Fundusz potrzebuje skali. Inwestor indywidualny może zarabiać na precyzji.
Ryzyka związane z PRS
Rzetelna analiza wymaga wskazania także ryzyk. PRS może poprawiać standard najmu, ale nie jest rozwiązaniem wszystkich problemów mieszkaniowych.
Pierwszym ryzykiem jest koncentracja kapitału w najlepszych lokalizacjach. Jeżeli inwestorzy instytucjonalni będą skupiać się głównie na centrach dużych miast, mogą wzmacniać presję cenową tam, gdzie podaż i tak jest ograniczona. Drugie ryzyko to finansjalizacja mieszkalnictwa, czyli traktowanie mieszkań przede wszystkim jako klasy aktywów, a dopiero później jako dobra społecznego. Trzecim ryzykiem jest możliwe napięcie regulacyjne. Im większy będzie udział najmu instytucjonalnego, tym częściej pojawią się pytania o ochronę najemców, zasady waloryzacji czynszów, podatki i obowiązki właścicieli.
Nie oznacza to, że PRS należy blokować. Oznacza to, że jego rozwój powinien być monitorowany. Zdrowy rynek potrzebuje różnorodności: własności, najmu prywatnego, najmu instytucjonalnego, mieszkań komunalnych i społecznych. Problem zaczyna się wtedy, gdy jeden model wypiera pozostałe albo gdy regulacje nie nadążają za zmianą struktury rynku.
Luka mieszkaniowa i jakość życia
Spór o PRS nie powinien przesłaniać szerszego problemu: Polska nadal ma wyzwania związane z dostępnością i jakością mieszkań. Eurostat wskazywał, że w 2024 r. 33,7 % osób w Polsce mieszkało w przeludnionych gospodarstwach domowych, przy średniej unijnej na poziomie 16,9 %. To pokazuje, że zasadnicze pytanie nie brzmi wyłącznie: kto posiada mieszkania, ale czy mieszkań dobrej jakości jest wystarczająco dużo.
Jeżeli rynek nie dostarcza odpowiedniej podaży, napięcia będą narastać niezależnie od tego, czy nabywcą jest rodzina, inwestor prywatny czy fundusz. W tym sensie dodatkowa podaż najmu może być potrzebna. Ale nie zastąpi polityki przestrzennej, sprawnych procedur, racjonalnej podaży gruntów i stabilnych reguł finansowania.
Czy fundusze wykupią rynek?
W najbliższych latach scenariusz pełnego „ wykupienia rynku” przez fundusze jest mało prawdopodobny. Skala PRS jest zbyt mała, struktura własności mieszkań w Polsce zbyt rozproszona, a kulturowa preferencja własności zbyt silna.
Bardziej realny jest scenariusz współistnienia. PRS będzie rozwijał się w największych aglomeracjach i obsługiwał segment najmu usługowego, mobilnego i profesjonalnego. Inwestorzy indywidualni pozostaną ważną częścią rynku, ale będą musieli działać bardziej świadomie.
Największą zmianą nie będzie więc liczba mieszkań w rękach funduszy, lecz zmiana standardu gry. PRS podnosi poprzeczkę
114 # 2 lipiec 2026