nieruchomości, możliwości adaptacji, kwestie techniczne i ograniczenia wynikające z przepisów administracyjnych. Najdroższy błąd to zakup nieruchomości pod konkretny biznes, a dopiero później odkrycie, że biznesu w tym miejscu nie da się legalnie prowadzić albo że dostosowanie lokalu będzie kosztowało znacznie więcej, niż zakładano.
Metraż z ogłoszenia to jeszcze nie analiza prawna
Wskazane w ogłoszeniu 52 metry kwadratowe mogą wyglądać świetnie. Tylko co dokładnie obejmują? Czy powierzchnia odpowiada dokumentacji? Czy do lokalu należy komórka? Czy miejsce parkingowe jest własnością, udziałem w nieruchomości czy prawem do korzystania? Jak wygląda dostęp do części wspólnych? Im większa transakcja, tym mniej miejsca na zasadę „ sprzedający mówił, że tak jest”.
Zadatek może zaboleć
W umowach przedwstępnych szczególną uwagę należy zwrócić na zadatek. Art. 394 Kodeksu cywilnego przewiduje określone konsekwencje niewykonania umowy, w tym możliwość odstąpienia od niej i zatrzymania zadatku albo żądania jego dwukrotności w określonych sytuacjach. Dlatego przedsiębiorca powinien wiedzieć, co dokładnie podpisuje i jakie scenariusze przewidziano na wypadek, gdy transakcja nie dojdzie do skutku.
Kredyt nie powinien być założeniem, tylko warunkiem
Jeżeli zakup jest finansowany kredytem, umowa przedwstępna powinna uwzględniać ten fakt. „ Bank raczej udzieli finansowania” nie jest klauzulą umowną. Jeżeli firma podpisze bezwarunkowe zobowiązanie do zakupu, a następnie finansowania nie uzyska, może znaleźć się w bardzo niekomfortowej sytuacji.
I jeszcze jeden drobiazg: kto naprawdę podpisuje? W przypadku spółek trzeba zweryfikować zasady reprezentacji. W przypadku osób fizycznych – ich umocowanie i stan prawny nieruchomości. W przypadku pełnomocnika – pełnomocnictwo. To nudne. Ale „ nudne” dokumenty potrafią uratować środki lub uniknąć niepotrzebnych ryzyk.
Najlepszy moment na prawnika jest przed przelewem
W transakcjach nieruchomościowych prawnik nie powinien być strażakiem przyjeżdżającym do pożaru. Największa wartość doradztwa jest przed podpisaniem dokumentów – kiedy można jeszcze zmienić warunki, wycofać się albo odpowiednio zabezpieczyć interes klienta.
Zakup nieruchomości dla firmy powinien więc zaczynać się nie od pytania „ ile kosztuje metr?”, lecz od kilku innych, a mianowicie: Co dokładnie kupujemy? Czy możemy wykorzystać nieruchomość zgodnie z założeniami biznesowymi? Jakie prawa mają osoby trzecie? Jakie ryzyka przejmujemy razem z nieruchomością? Co się stanie, jeśli transakcja nie pójdzie zgodnie z planem?
Dopiero kiedy znamy odpowiedzi, można spokojnie liczyć metry i planować wykończenie.
Łukasz Świercz Partner w Kancelarii
Czupajło Ciskowski & Partnerzy
smart-magazine. pl
109