INWESTOWANIE
Te czynniki sprawiają, że popyt na mieszkania w Polsce jest wyjątkowo stabilny. Nie wynika z chwilowej mody czy emocji rynkowych, lecz z demografii i twardych potrzeb mieszkaniowych, które nie zmienią się ani w ciągu roku, ani dwóch.
Kredyt znów realnym narzędziem inwestora
Spadające stopy procentowe przekładają się na realne decyzje inwestorów. Różnica 0,25 – 0,5 punktu procentowego przy kredycie na 500 tys. zł to kilkadziesiąt, a czasem ponad sto złotych miesięcznie mniej w racie. Na poziomie gospodarstwa domowego to niewielka zmiana, ale w modelu inwestycyjnym może oznaczać przejście od straty do zysku. Widać to wyraźnie w statystykach banków i instytucji takich jak Biuro Informacji Kredytowej. Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w październiku 2025 wzrosła o 34,3 % rok do roku – podał BIK w niedawno opublikowanym komunikacie.
To zjawisko ma kilka przyczyn. Po pierwsze: niższe raty i subiektywne poczucie, że „ teraz mnie na to stać”. Po drugie: wiara w dalsze spadki stóp, przez co inwestorzy próbują zająć dobrą pozycję „ na starcie trendu”. Po trzecie: rosnące czynsze – najemcy płacą więcej, więc dochody z najmu rosną szybciej niż koszty finansowania. I wreszcie: ograniczona podaż – w wielu miastach nadal brakuje mieszkań, więc ryzyko pustostanów jest relatywnie małe.
Ulga mieszkaniowa: motor decyzji zakupowych
Kolejnym elementem, który mocno wpływa na obecne tempo funkcjonowania rynku, jest możliwa zmiana w uldze mieszkaniowej. Dotychczas była ona narzędziem umożliwiającym uniknięcie podatku przy sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat – pod warunkiem reinwestycji środków we własne cele mieszkaniowe. Wspierała mobilność: powiększanie metrażu, przeprowadzki służbowe, rotację mieszkań w portfelu inwestora. Jeżeli zmiana zostanie wprowadzona, od 2026 roku skorzystają z ulgi tylko osoby, które w momencie sprzedaży i zakupu nie posiadają żadnej innej nieruchomości.
To będzie oznaczało istotne ograniczenia zarówno dla inwestorów, jak i dla zwykłych rodzin, które planują zmianę mieszkania. Widmo „ uszczuplenia” ulgi stało się realnym impulsem mobilizującym do działania – część kupujących traktuje ten moment jako ostatni, aby wykorzystać obecne zasady. Już teraz widać przyspieszone decyzje zakupowe, większą aktywność deweloperów i pośredników oraz wyraźny wzrost liczby transakcji finalizowanych pod presją czasu.
Co będzie w 2026 roku? Trzy scenariusze dla rynku mieszkań
W takim otoczeniu – z jednej strony spadające stopy, z drugiej prawdopodobna zmiana w uldze mieszkaniowej – naturalnie pojawia się pytanie: co nas czeka w 2026 roku i później? W wariancie optymistycznym rynek przyspiesza. Stopy procentowe kontynuują spadki i stabilizują się w przedziale 2 – 3 %. Gospodarka rośnie w zdrowym tempie około 3 – 4 % rocznie. Na rynku pracy nie widać gwałtownego wzrostu bezrobocia. Utrzymuje się wysoka migracja do dużych miast oraz napływ pracowników i studentów z zagranicy. W takim otoczeniu ceny mieszkań mogą rosnąć nawet o 5 – 10 % rocznie.
114 # 5 listopad 2025