Rata kredytu jest stosunkowo niska, czynsze rosną, a wartość nieruchomości z czasem idzie w górę. Dla inwestora jest to idealne połączenie: rosnące dochody z najmu plus wzrost wartości kapitału.
Drugi, najbardziej prawdopodobny scenariusz, zakłada „ normalizację” po kilku latach gwałtownych wahań. Stopy procentowe spadają, ale stabilizują się wyżej – np. przy 3,5 – 4 %. Gospodarka rośnie umiarkowanie, a rynek pracy pozostaje relatywnie silny. W efekcie ceny mieszkań rosną spokojniej – 3 – 5 % rocznie. Dla inwestora oznacza to konieczność realistycznych założeń co do stopy zwrotu, większą wagę analizy lokalizacji, standardu, grupy docelowej najemców, mniejszą przestrzeń na „ szybki strzał”, ale stabilne perspektywy dochodu z najmu.
Trzeci wariant zakłada bardziej wymagające warunki: stopy procentowe wracają na poziom powyżej 5 %, gospodarka spowalnia, a część gospodarstw ogranicza wydatki. Na rynek trafia większa liczba nowych mieszkań, co przy słabszym popycie kredytowym tworzy presję na ceny. W takim otoczeniu wartości nieruchomości mogą się zatrzymać, a miejscami spaść o 1 – 3 % rocznie. Dla inwestorów oznacza to dłuższy czas sprzedaży i konieczność chłodniejszej kalkulacji.
Mieszkanie to inwestycja długoterminowa
Wszystkie powyższe scenariusze różnią się szczegółami – poziomem stóp, tempem wzrostu cen, siłą popytu. Jest jednak jedna, niezmienna rzecz: mieszkanie to inwestycja długoterminowa. Nie jest to produkt, który kupujemy „ na sezon” ani kategoria, w której
warto polować na jednorazowe, spektakularne promocje.
W praktyce największa część realnych zysków pochodzi z wielu lat regularnych wpływów z najmu. Wzrost wartości mieszkania jest tylko „ bonusem”. Z analizy „ Total Return on Everything” obejmującej dane z 17 krajów na przestrzeni 160 lat, jasno wynika, że wzrost wartości nieruchomości zazwyczaj jedynie wyrównuje skutki inflacji. Dlatego najgorszym wyborem jest wielomiesięczne wstrzymywanie się z decyzją w oczekiwaniu na „ idealny moment”.
Niezależnie od tego, czy w nadchodzących latach zrealizuje się scenariusz optymistyczny, bazowy czy pesymistyczny – kluczowe pytanie brzmi nie tyle „ kiedy będzie najlepsza chwila?”, lecz „ co chcę osiągnąć?”. Rynek nieruchomości rozlicza inwestorów z cierpliwości i konsekwencji, a nie z tego, ile „ okazji” udało im się złapać.
Maciej Gołębiewski
Ekspert ds. inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu. pl smart-magazine. pl
115