INWESTYCJE
AI: Przede wszystkim muszą mieć więcej niż jednego pracownika w danym mieście. To może wydawać się banalne, ale jest niezwykle istotne. Gdy ta osoba zachoruje, wyjedzie na wakacje czy ma jakieś sprawy rodzinne, potrzebujesz kogoś, kto go zastąpi. Osoba zarządzająca powinna być dostępna praktycznie 24 godziny na dobę w sytuacjach kryzysowych – gdy sąsiad dzwoni, że leci woda i zalewa mieszkanie, ktoś zatrzasnął klucze, trzeba pilnie zrobić przegląd pieca gazowego, który nie działa. To sprawy często związane z bezpieczeństwem albo komfortem innych mieszkańców niż moi wynajmujący, które muszą być załatwione natychmiast.
To jest też jeden z głównych powodów, dla których sam tego nie robię. Gdy jestem na wakacjach, chcę naprawdę odpoczywać, a nie martwić się, że komuś cieknie zawór pod wanną i zalewa mieszkanie piętro niżej.
DJ: Jak wygląda kwestia podatkowa przy inwestowaniu w nieruchomości? Kupujesz mieszkania jako aktywa firmowe?
AI: Polski Ład mocno namieszał w tej kwestii. Wcześniej, prowadząc działalność gospodarczą, opłacało się kupować nieruchomości na siebie. Jednoosobowa działalność gospodarcza nie ma osobowości prawnej, więc cokolwiek kupujesz, wrzucasz w koszty, ale formalnie kupujesz to na siebie.
Przed Polskim Ładem można było wrzucić nieruchomość w środki trwałe i rozliczać normalnie na podatku liniowym – w moim przypadku wrzucałem wszystko, co związane z mieszkaniem, łącznie z amortyzacją, w koszty. Obecnie nie da się już tego zrobić w ten sposób. Jestem więc na zwykłym podatku ryczałtowym – 8,5 % do pewnej kwoty, a powyżej 12,5 %.
DJ: Jak liczysz zwrot z takich inwestycji? W jakim horyzoncie czasowym?
AI: To skomplikowana kalkulacja z wieloma niewiadomymi. Nie wiemy, jak będzie wyglądała inflacja, o ile wzrosną koszty, podatek od nieruchomości i tym podobne. Nie wiemy też, co będzie się działo na rynku. Obecnie mamy dosyć dobrą sytuację – paradoksalnie z powodu wojny za naszą wschodnią granicą mamy dużo uchodźców, którzy muszą gdzieś mieszkać. To zupełnie inna sytuacja niż w czasie pandemii, gdy nagle pojawiło się sporo pustostanów, bo ludzi nie było stać na mieszkanie, wracali do rodziców, do domów rodzinnych, szukali czegoś mniejszego i tańszego.
Najprościej obliczyć zwrot, dzieląc wartość nieruchomości przez roczny czynsz. Ja mam taką granicę bólu 13 – 14 lat. Jeśli zmieszczę się w całkowitym zwrocie w tym czasie, to jest okej. Oczywiście zakładamy przy tym, że wzrost cen będzie powiązany z realną inflacją. Wszystko, co się mieści w tych 13 – 14 latach albo poniżej, uważam za dobrą inwestycję.
DJ: Czy z perspektywy tych ośmiu lat inwestowania w nieruchomości jakieś rzeczy zrobiłbyś inaczej w swoim procesie inwestycyjnym?
78 # 2 maj 2025