AI: Może kupiłbym kilka nieruchomości więcej, posiłkując się kredytem. Po 8 latach miałbym już co najmniej połowę tego kredytu spłaconą. Poza tym korzystałbym z innych firm remontowych, które generowały mniej problemów … Ogólnie rzecz biorąc, myślę, że wszystko idzie całkiem dobrze. Jak już wspomniałem, jest to biznes kapitałochłonny, ale prosty – prosty w zarządzaniu, prosty w ogarnięciu, prosty w obliczeniu stopy zwrotu i w przewidywaniu, ile przyniesie przychodu.
DJ: Czy miałeś jakieś problemy z najemcami?
AI: Tak, ale na szczęście tylko z jedną rodziną, która nie płaciła i ostatecznie zniknęła. Komornik już dopadł jedną z tych osób, więc będziemy ściągać zaległości. Mieliśmy też problem z głośnymi studentami, choć najbardziej bolało to oczywiście ich sąsiadów.
Największym wyzwaniem było wytłumaczenie mieszkańcom bloku, że jeśli jest problem z hałasem, to oni mają dzwonić na policję, bo ja, będąc kilkadziesiąt kilometrów dalej, o godzinie 23:00 nie jestem w stanie zbyt wiele zrobić. Ostatecznie studenci zrozumieli, że mają zachowywać się w granicach przyzwoitości, jeśli nadal chcą mieszkać w tamtym mieszkaniu.
Zdarzają się też problemy z sąsiadami, którym nie podoba się, że ktoś kupił mieszkanie za ścianą, piętro niżej czy wyżej, i wynajmuje je obcym. To takie trochę szukanie dziury w całym, ale niestety taki mamy czasami klimat.
DJ: Czy w dłuższej perspektywie widzisz jakieś ryzyka dla swojego biznesu opartego o wynajem nieruchomości?
AI: Mówi się o podatku katastralnym, czyli daninie od wartości nieruchomości. To jest pewne ryzyko, ale ten podatek dotknie wszystkich, więc wszystkie czynsze pójdą w górę. Jak to zwykle bywa, ostatecznie zapłaci zwykły szary Kowalski – podobnie wyglądało to z opłatami bankowymi, gdy nagle wprowadzono dodatkowe daniny, a bank przerzucił je na użytkowników, notując rekordowe przychody.
Na pewno każdą nieruchomość trzeba mieć dobrze ubezpieczoną. Warto szukać kompleksowych ofert. Ja kupuję polisy trzyletnie płatne z góry – taniej się nie da. Mam wtedy zabezpieczenie i nie muszę co chwilę odbierać telefonów od agenta, logować się na kolejnych portalach ubezpieczycieli i zawracać sobie tym głowę.
DJ: W jaki sposób podchodzisz do kwestii lokalizacji? Inwestujesz tylko w jednym mieście?
AI: Staram się inwestować w jednym mieście, a nawet w jednej dzielnicy, żeby wszystko było blisko i łatwiej było tym zarządzać. Miałem kiedyś bardzo atrakcyjną nieruchomość pod Poznaniem, ze zwrotem poniżej 10 lat, ale zrezygnowałem z niej. Okazało się, że za usunięcie sześciu dziur w ścianie po telewizorze, który najemca zamontował bez mojej zgody, zapłaciłbym prawie 1500 zł. Pracownik musiałby trzykrotnie dojechać z miasta – pierwszego
smart-magazine. pl
79