INWESTOWANIE przypadku wymierne efekty. To podejście, które nagradza nie tych, którzy szukają okazji, lecz tych, którzy potrafią trzymać się planu.
Realny zysk czy ochrona przed inflacją?
Wiele osób postrzega dzisiaj inwestowanie w mieszkania głównie przez pryzmat wzrostu ich wartości. Panuje przekonanie, że gdy ceny za metr rosną, trzeba kupować. Takie myślenie, choć zrozumiałe, jest dużym uproszczeniem. Rosnące ceny mieszkań to najczęściej tylko ceny nominalne – czyli takie, które nie uwzględniają inflacji. Oznacza to, że w długim terminie wartość nieruchomości jedynie zachowuje siłę nabywczą. Sama zmiana ceny mieszkania nie daje realnego zysku, a ochronę kapitału w długim okresie kilkudziesięciu lat.
Wzrost wartości nieruchomości to ważny element. Nie on jest jednak głównym celem inwestycji. Zyski z nieruchomości wynikają w praktyce z dwóch kluczowych źródeł: wzrostu wartości oraz regularnych wpływów z najmu. To właśnie regularny czynsz jest podstawą stabilności finansowej inwestora – daje realne poczucie bezpieczeństwa, umożliwia budowanie zdolności kredytowej, reinwestowanie środków i systematyczny rozwój portfela inwestycyjnego.
Nie są to puste słowa – wyniki badań obejmujących aż 17 krajów i 160 lat historii potwierdzają, że aż 80 % realnych zysków z inwestowania w nieruchomości pochodzi właśnie z czynszów. Tak wynika z „ Total Return on Everything”, materiale opublikowanym w renomowanym Journal of Economics – czasopiśmie naukowym, w którym publikują między innymi nobliści z dziedziny ekonomii. Oznacza to, że wzrost wartości nieruchomości zazwyczaj jedynie wyrównuje skutki inflacji. To sprzeczne z dominującą narracją. Fakty są jednak niezaprzeczalne. Między innymi dlatego warto sięgać do obiektywnych źródeł badawczych.
Warto zacząć od końca
Wielu początkujących inwestorów nie ma dokładnie pomysłu, jak w te mieszkania zainwestować, by przyniosło to realny zysk. Skupiają się na fizycznym aspekcie nieruchomości – zakupie mieszkania, remoncie i dekorowaniu. Bardzo dużo mówi się np. o home stage’ ingu. Tymczasem to dopiero początek drogi. Tego typu działania generują głównie koszty, a nie przepływy pieniężne. Prawdziwe inwestowanie zaczyna się znacznie wcześniej.
Tak naprawdę inwestor powinien zacząć od klienta. Zacząć z tą wizją końca. Zastanowić się: „ Komu ja chcę to mieszkanie wynająć i za jaką kwotę?”. Dopiero potem można szukać odpowiedzi na kolejne pytania: jak ono ma być wyposażone, jakie ma być duże, jak ma być umiejscowione, na którym piętrze, w której dzielnicy? To potrzeby najemcy definiują wszystko.
Znam wiele osób, które kupiły nieruchomości pod wpływem impulsu: bo kolega z pracy zainwestował albo szwagier, albo koleżanka też ostatnio coś kupiła. Widzą ogłoszenie, czasem ktoś ich do czegoś namówi lub pod wpływem reklamy kupują „ najlepsze mieszkanie inwestycyjne”, bo „ ładne i w dobrej lokalizacji”. Żaden deweloper nie powie, że „ to mieszkanie jest przeciętne, raczej trudne do wynajęcia”. Taka
100 # 4 wrzesień 2025